Hoy nuestro compromiso es explicar a través de unos pasos básicos cómo se puede realizar el proceso de compra inmobiliario en las diferentes regiones de España, entre ellas, las Islas Baleares.
1. Identificación: Según las leyes inmobiliarias españolas (Real Estate Law) un comprador de bienes raíces tendrá que obtener un número de identificación fiscal o NIE ("número de Identificación de Extranjeros"). Es importante buscar la asesoría de un abogado local que conozca la zona donde se comprara la propiedad, él ayudará con los controles legales que se deben llevar a cabo y elaborará el contrato de compraventa que debe establecerse.
2. Investigación: No sólo se trata de investigar que disponibilidad de propiedades existe en España, conocer su valor y descubrir cuántos otros compradores la pretende. Con la ayuda de un abogado se deben realizar las investigaciones judiciales necesarias (propiedad, cargas y gravámenes de la propiedad, hipotecas anteriores, etc).
3. Elaboración del Contrato: Cuando los pasos anteriores están completos, se firma un contrato de venta, el cual debe contener lo siguiente: el precio y la descripción de la propiedad, el depósito (generalmente 10% del precio de venta), método de pago y la fecha de pago total; para esta etapa se necesita de la intervención de un notario público. En caso de incumplir el contrato, se pierde el depósito.
4. Costos involucrados: Aproximadamente se debe pagar por una propiedad en España en impuestos entre el 10 y 17 % más del valor real de compra del inmueble. Estos costos adicionales incluyen honorarios legales, IVA (alrededor del 10 % del precio de compra), impuesto de AJD (impuesto de timbre, entre el 0 y el 1.5 %), honorario notariales y de registro de propiedad. Muchas propiedades requieren de gastos especiales de mantenimiento, pero eso depende del inmueble que se esté comprando.
5. Implicaciones legales: De acuerdo con el ordenamiento jurídico español, sólo es posible tener acceso al Registro de la Propiedad dentro los documentos públicos, entre los que podemos encontrar las escrituras notariales. Este acceso al Registro otorga protección legal para el dueño de la propiedad frente a terceros, y esto es por qué es tan recomendable registrarlos. El título de compra de la propiedad se trata de una escritura pública que se debe diligenciar cuanto antes.
6. Registro de Novedades: El sistema legal español tiene un procedimiento especial de comunicación que se establece entre el notario y el registro de la propiedad por la cual se informa al notario sobre cualquier hecho relacionado con la propiedad que determinado comprador va a adquirir. Para proteger de manera efectiva a un comprador, cualquier acto relativo a la propiedad se presenta antes de la firma de la escritura pública correspondiente para la compra.
7. Importancia del Abogado: Es responsable de revisar la condición de los bienes inmuebles, las cargas asociadas a los mismos y las licencias asociadas a ellos, entre otras cuestiones. Su papel sirve como negociador e intermediario durante el proceso de compra representando al cliente en la firma de la escritura pública de manera que el cliente no tiene que visitar al notario. Un abogado de bienes raíces (Real Estate Lawyer) también asume otras funciones tales como la coordinación de la preparación de la escritura pública su revisión y el asesoramiento fiscal durante el proceso de compra.
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